【行業研究】中新產投公司開展“工業上樓”產業分析研究

發布日期：2023-09-15 11:11
        在產業轉型升級加速和土地資源日趨緊張的雙重背景下，一種新興的工業用地發展模式——“工業上樓”應運而生。近日，中新產投公司開展了“工業上樓”產業研究，基于已拓展項目情況，進一步探索行業發展趨勢，發掘更多有價值的投資機遇。

工業上樓
        “工業上樓”建筑是指具備相近行業高通用性、高集約性的特點，符合國家通用建筑標準及消防、節能、環保等現行規范和政策要求，用地性質為普通工業用地（M1）或新型產業用地（M0）、容積率不低于3.0、高度24米以上、層數5層及以上，配置工業電梯且集生產、研發、試驗功能于一體的廠房。“工業上樓”將工業生產和倉儲空間整合到城市建筑中，對于優化城市土地利用、改善物流效率、促進經濟可持續性有積極意義。

        本次研究廣泛采集“工業上樓”建筑設計指標數據，并進行定性和定量分析。共采集長三角、珠三角、華北等多地區樣本55份，其中有效樣本45份，產業定位覆蓋裝備制造、生物醫藥、電子信息、大數據、環保等多個領域。

        分析發現，樣本產業園的產業定位一般以2~4個產業方向為主，并重點鼓勵適合上樓的產業實施“工業上樓”。

圖1 產業園覆蓋領域分布情況

調研人員選取了9個關鍵設計參數進行重點分析，發現其層高、荷載分布呈現高度同步性，并按照首層、中間層和標準層呈逐級降低趨勢。部分關鍵參數分布情況如下：

圖2 柱距分布情況


圖3 貨梯荷載分布情況

圖4 標準層面積分布情況
*注：內部分析數據，僅作參考。

統計分析結論
        ◆ “工業上樓”建筑首層層高一般不超過8m，荷載一般2T及以下；中間層（一般為二到四層）一般不超過6m，荷載一般1.5T及以下；標準層以輕型生產、研發和辦公為主，層高一般為4.5m；部分輕型生產采用6m或8m層高。
        ◆  柱距主要分布在9m*9m及以下。12m*9m的大柱距可滿足新材料、鋰電池及綜合性全類園區生產要求。
        ◆  貨梯荷載以2T、3T、5T及組合方式為主，物流、汽車及個別園區采用5T貨梯，以滿足大承重垂直運輸需求。

        調研人員還對“工業上樓”廠房高層預留吊裝口、出入口、貨運流線、裝卸區域、減震防震、潔凈空間及多首層理念等其他設計維度進行了統計分析。結合本次研究，中新產投公司召開了案例分享學習會，深入解析“工業上樓”的戰略價值，圍繞業務產品定位、成本管控、運營提升等方面進行探討，為公司進一步統籌推進“工業上樓”模式落地夯實了基礎。 

        中新產投公司將持續圍繞區域特色產業加強研究，從企業需求、項目需求出發，提升產品供需匹配性，打造高標準產業園投資運營模式，不斷拓展合作區域，服務市域一體化發展，為蘇州經濟社會高質量發展貢獻力量。
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